つなぎ融資のメリット・デメリットとは？住宅ローンの分割融資との比較も

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つなぎ融資は家の住み替えで「買い先行」のケース、注文住宅を建設する場面などで着手金・着工金・中間金など住宅ローンを実行する前に支払うお金が足りない方への融資です。金利が高いというデメリットがある一方で、ローン実行前の自己資金が足りなくても買い先行で家の買い替えができる、注文住宅が建設できるといったメリットがあります。つなぎ融資と似たものとして住宅ローンの分割融資がありますが、どのような違いがあるのでしょうか？

今回はつなぎ融資の仕組みと必要になる事例、メリット・デメリット、住宅ローンの分割融資との違いなどを解説していきます。

つなぎ融資の仕組みと必要になる事例・返済のタイミングとは

つなぎ融資はなぜ必要？必要になる事例と仕組み、返済のタイミング

つなぎ融資は住宅ローンの実行（一般的には物件の引き渡し）前に必要となる、住宅の着手金・着工金や土地の取得代金などを融資してもらえます。

注文住宅を購入する場合は土地の取得代や住宅の着工金・中間金は住宅ローンを実行する前に支払いますので、手元に自己資金がないと支払うことができません。

また住宅の買い替えで、旧居を売却する前に先に新居を購入する「買い先行」はまだ売却代金が手元に無い状態です。よって、つなぎ融資で得た資金を住宅の購入資金に充てる事例があります。

つなぎ融資は、住宅ローンを実行する前に必要となる資金を融資してもらうことが可能ですので住宅ローンの補完的な役割を担っています。
つなぎ融資を利用する流れと申し込み、利用のタイミングを見ていきましょう。

つなぎ融資の流れと利用のタイミング：注文住宅	つなぎ融資の流れと利用のタイミング：買い替え（買い先行）	つなぎ融資を利用しない場合
住宅を建築する場所を探す 購入したい土地が見つかる	新居もしくは土地探し 希望する新居もしくは土地が見つかる	新居もしくは土地探し
住宅ローンとつなぎ融資の申し込み		新居（土地）が見つかる 住宅ローンの申し込み
2つのローン審査に合格 土地の購入＆注文住宅の建設の契約	2つのローン審査に合格 住宅（または土地と住宅）を購入 旧居の売却活動を同時に進める	自己資金で住宅の頭金、土地の取得代・住宅の着手金または着工金などを支払う
つなぎ融資を利用して土地の取得代や住宅の着工金などを支払う	つなぎ融資を利用して住宅の頭金、土地の取得代・住宅の着手金または着工金などを支払う
引き渡し・清算 住宅ローンの実行 つなぎ融資の返済※		引き渡し・清算 住宅ローンの実行
新居に引っ越し 住宅ローンの返済開始	新居に引っ越し 旧居の売却活動	新居に引っ越し 住宅ローンの返済開始

つなぎ融資は、多くの場合住宅ローンと一緒に申し込みます。
つなぎ融資は、住宅ローンを実行する際に全額返済する必要があることをおさえておきましょう。

住宅ローンの分割融資とつなぎ融資の違い

住宅ローンの分割融資とは、住宅ローンを契約することで複数回に渡って融資を受けられるものです。

複数回融資を受けられるという点はつなぎ融資と共通しており「似ている」「違いが分からない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

つなぎ融資は住宅ローンを補完する短期の融資ですが、分割融資は長期にわたる住宅ローンを契約し分割して融資を受けられるという違いがあります。

	つなぎ融資	住宅ローンの分割融資
借入期間	短期(最長1年程度)	長期
担保の有無	無担保ローン	担保あり
金利	分割融資よりも高めの傾向がある	実行される時期によって金利が変わる金融機関が多い ※分割実行の手数料や登記費用はつなぎ融資よりも高い
住宅ローン控除	対象外	一定の要件を満たせば適用される

 

上記のように、金利や住宅ローン控除の適用などについても相違点があります。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資は、家の買い替えで「買い先行」の場合もしくは注文住宅を建設する際に住宅ローン実行前に支払う資金を融資してもらえる点がメリットです。

新居の完成までに必要な資金を融資してもらえる

つなぎ融資は自己資金が無い状態で注文住宅を建設する場合、手付金や着工金・中間金などを融資によって支払うことができます。
また、好立地の土地が見つかった際にはつなぎ融資によりすぐ購入手続きができる点もメリットです。

自己資金が少ない人でも「買い先行」が可能に

住み替えにおいて新居を先に購入する「買い先行」は、旧居を売り売却代金を受け取るのが新居購入後ですので、自己資金が必要です。

つなぎ融資を受けることで、新居の手付金・中間金などを支払えるようになり買い先行でじっくり新居を探すまたは建築することができます。

特に中古物件の場合は、希望の物件が市場に出回るタイミングを掴むのは難しいでしょう。「気に入った条件の物件があっても自己資金が足りない」というケースで、つなぎ融資を利用すると希望の物件をおさえることができます。

買い先行は売り先行のように仮住まいを必要とせず、引っ越しが一度で済むというメリットもあります。
旧居売却の前に新居に引っ越しますので、内覧に対応する必要もありません。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資は上記のようなメリットがある一方で、金利が高い、取り扱っていない金融機関があるなどのデメリットもあります。

金利が高い

つなぎ融資は住宅ローンと違って無担保で短期間の融資ですので金利が高いというデメリットがあります。金利2～4％前後に設定されている金融機関が多く、住宅ローンより負担が重くなる傾向があります。

ネット銀行では2％を下回る場合もありますが、住宅ローンと違い無担保のローンですので多くの場合金利は高めになってしまうでしょう。

つなぎ融資を利用できない場合がある

つなぎ融資は住宅ローンとセットで申し込むことが多いですが、金融機関によってはつなぎ融資を取り扱っていないケースがあります。
また、つなぎ融資と住宅ローンを申し込んでも審査に落ちた際には利用できません。
金融機関によって審査基準が異なりますので、あらかじめ担当者と相談してみましょう。

条件によっては分割融資の方が有利になる可能性がある

つなぎ融資よりも住宅ローンの分割融資の方が低金利ですので、条件が有利になる可能性があります。
金利だけではなくつなぎ融資は手数料がかかり、住宅ローン控除の対象外です。
よって合計の金額がかさんでしまうというデメリットがあります。

つなぎ融資利用の注意点

つなぎ融資を利用する際には以下の点に注意しましょう。

 

つなぎ融資は金利が高い点がデメリットですが、たとえ金利が高くても利用者にとってデメリットを上回るメリットを享受できる場合には利用した方が良いでしょう。

まとめ

つなぎ融資はメリット・デメリットを把握し、住宅ローンの分割融資など他の融資と比較・検討した上で申し込むことをおすすめします。

大学在学中に2級FP技能士を取得、会社員を経て金融ライターとして独立。金融・投資・税金・各種制度・法律・不動産など難しいことを分かりやすく解説いたします。米国株・ETFなどを中心に資産運用中。CFP(R)の相続・事業承継に科目合格、現在も資格取得に向けて勉強中。