相続税の節税効果絶大の「小規模宅地等の特例」適用を受けるために注意したい3つのこと

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相続税の支払いがネックになって、長年亡くなった親と住み続けてきた実家を、手放さなくてはならなくなった――。そんな「悲劇」を生まないために設けられたのが、相続税の「小規模宅地等の特例」です。要件を満たせば、課税のベースとなる不動産の評価額を80％減額できますから、これが使えるか使えないかでは、支払う税金は大違い。いざというとき「しまった！」とならないように、気をつけるべき点を再確認しておきましょう。

「節税の手段」としては使いにくくなった

2015年に、相続税の基礎控除額（※1）が引き下げられてから、東京などの大都市圏に持ち家があれば、その課税対象になる確率がグンと高まりました。地価が高いため、自宅の評価額だけで、非課税のラインを超えてしまうからです。このように、相続の際に税金が気になる自宅などの不動産ですが、その評価額を大きく下げることのできる「小規模宅地等の特例」があります。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった親が所有していた居住用ないし事業用（賃貸アパートなど）の宅地を相続する場合に、その一定の面積まで（＝小規模宅地等）については、相続税を減額します――という制度です。居住用宅地については、その評価額を80％、今回は詳しく述べませんが、事業用宅地は50％～80％も下げられますから、減税効果は絶大。この特例を使うことで、相続税が非課税になることも珍しくはありません。

ただし、当然ながらクリアすべき要件があって、居住用宅地については、次の3つのパターンに当てはまる場合に認められることになっています。

• ①夫婦のどちらかが亡くなって、その配偶者が相続する場合
• ②被相続人（亡くなった人）と同居していた親族、例えば長男が相続する場合
• ③同居はしていないけれど、定められた要件を満たす親族が相続する場合

①、②については、ごく自然でしょう。問題は、③の「被相続人と同居していなかった人」が相続するケースです。その要件は、まず「相続開始前、3年以内に自分や自分の配偶者の所有する家屋に住んだことがない」こと。要するに、「親が亡くなる前に、3年を超えて賃貸アパートなどに居住していた子ども」といった親族でなくてはなりません。たとえ妻名義であっても、持ち家に住んでいる人が相続する場合には、この特例は適用されないのです。ここで特例の適用が想定されているのは、「今は同居していないけれども、親が死んだらその家に住む親族」。通称「家なき子」です。

さらに2018年度の税制改革で、その「家なき子」の要件が厳格化されました。それまでは適用OKだった、

• 自宅を親族に売り、その親族に家賃を支払って住む（形のうえでは賃貸暮らし）
• 同様に、自宅を自分の会社に売る
• 親の住む家を孫に遺贈（※2）してもらう

といったことが、18年4月以降はNGになったのです。

説明したように、納税者にとって、小規模宅地等の特例はメリット大。そのため、単なる節税対策としての「裏技」が広がったことに、税務当局がストップをかけたわけです。結果的に、③に関しては、純粋な「家なき子」以外は小規模宅地等の特例の利用が困難になりました。

なお、宅地の場合には、特例の適用される限度面積は330㎡まで。これを超える部分は、通常の評価額で算定されます。

要件を満たしても、気をつけたいことがある

注意したいのは、以上の「居住要件」を満たしていても、小規模宅地等の特例が受けられない場合がありうることです。

◆「生前贈与」していたら適用外

2500万円まで贈与税がかからない「相続時精算課税」という制度があります。贈与時に一括で税金を申告、納付するやり方で、贈与した親が亡くなったときには、その贈与財産を含めて相続税を計算し、その相続税とすでに支払った贈与税との差額を納付する、または還付を受けるのです。

贈与財産は「贈与時の価額」で評価されますから、自宅の地価が右肩上がりのような場合には、この制度を使ってそれを子どもに贈与しておけば、相続財産が大きく膨らむのを防ぐことができるでしょう。ただし、自宅を生前贈与されていた場合には、たとえ同居していた子どもであっても、相続時にこの特例を使うことはできません。

◆「遺産分割協議が整う」ことが条件

相続では、相続人が「遺産分割協議」で財産の分け方を決めて、「遺産分割協議書」を作成します。それがないと、基本的に不動産の名義変更などはできません。相続人の間で遺産の分け方が決まらない状態のことを、「未分割」と言います。もし、相続税の申告期限まで遺産が未分割だったら、民法が定める法定相続分に沿って相続税を申告し、納付する必要があります。

こうした未分割での申告の場合、やはり小規模宅地等の特例を使うことができません。この特例を使って相続財産が圧縮できれば、相続人全員にメリットが生まれるわけですが、それも「揉めない相続」が前提だ、ということになります。

ちなみに、申告期限から3年以内に遺産分割協議が成立すれば、特例を適用するかたちで「払い過ぎ」の税金は返してもらえます。ただ、いったんこじれた相続は、親族同士だからなおさら、修復が難しいのも事実。テクニックの前に、「争続」にならない準備が大事になります。

◆「申告」しないと適用されません

遺産が基礎控除の範囲内で相続税が発生しない場合、税の申告も基本的に必要ありません。ただし、小規模宅地等の特例を使うのならば、結果的に相続税ゼロになる場合でも、申告が必要ですから、注意しましょう。

申告しないでいても、申告期限までに遺産分割が行われ、不動産の名義変更を終えていれば大丈夫。気づいたときに「期限後申告」すれば、特例が適用されます。しかし、名義変更などをせずに放置するのは危険です。そのまま申告期限から3年が過ぎて、税務調査（※3）が入ったら、「未分割」を指摘され、小規模宅地等の特例適用外の相続税＋延滞税の支払いを命じられる公算大、と考えてください。

親が残したのは、自宅とわずかな貯金だけ。自宅の評価額をラフに計算してみたら、特例を使えば、楽勝で相続税はかからないことが分かった……。それで安心していると、数年後に思わぬ出費を余儀なくされるかもしれません。

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まとめ

節税の“切り札”とも言える、小規模宅地等の特例。でも、確実に適用を受けるためには、気をつけるべきことがあります。不明な点があれば、専門の税理士に相談することをお勧めします。

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