相続税の「タワマン節税」が困難に!?節税の仕組みと規制強化の動きを解説

最終更新日: 2024.12.17 ［取材／文責］マネーイズム編集部

富裕層による相続対策として、タワーマンションが注目されました。現金をタワーマンションという不動産に換えることで、相続税を大きく減額できるというものですが、この「タワーマンション節税」に対する国の規制強化の動きが本格化しています。そもそも「タワマン節税」とはどういう仕組みなのか、規制の行方はどうなるのか、解説します。

タワーマンション節税の仕組み

不動産の購入が相続税対策になる理由

タワーマンションに限らず、一般的に生前に現金を不動産に換えておけば、相続税対策になります。

相続税は、被相続人（亡くなった人）が残した財産が一定の金額を超えた場合にかかる税金です。現金はそのままカウント（例えば1,000万円の預金があったら1,000万円）されますが、不動産は多くの場合、「相続税路線価」（土地部分）と「固定資産税評価額」（建物部分）をベースに「相続税評価額」を算出し、遺産（相続財産）に加えることになっています。

高額になりやすい土地部分についてみてみましょう。路線価というのは、その土地が面している道路ごとに付けられた1㎡当たりの金額で、その土地の周辺の時価として公表されている「地価公示価格」のおよそ80％に設定されます。つまり、土地の相続税評価額は「時価の2割安」となるのです。実際には、土地の現況や時価の変動などによって、両者の差がさらに拡大する（相続税評価額がさらに割安になる）ケースも珍しくありません。

タワーマンションはさらに有利

このように、現金を不動産にしておくことで、遺産の総額を抑えることができますが、多くの住戸が入るマンションでは、さらに抑制効果が働きます。一戸建てと違い、マンションの土地の相続税評価額は、各部屋の専有面積に応じて「割り算」されるからです。土地面積当たりの総戸数が多いタワーマンションはなおさらで、土地の相続税評価額と時価との差は大きく乖離します。

さらにいえば、タワーマンションは高層階の方が高額ですから、高層階になればなるほど、相続税評価額との差が広がります。高い物件を購入しても、相続税評価額は低く抑えられるため、相続税対策としては「タワマンの高層階を買う」のがベスト、ということになるわけです。

被相続人が1億円で購入したタワーマンションの相続税評価額が50％だったとすると、現金よりも5,000万円、相続財産を減額することができます。仮に相続後に1億円で売れば、5,000万円を相続税ゼロで相続したことになります。

実際、タワーマンションの相続税評価額は実勢価格の約3割だった、という国税庁の調査もあります。富裕層の相続税対策として重宝されたのは、このようなスキームが比較的自由に使えたからにほかなりません。

どうなる？「タワーマンション節税」の規制

以前から税務署に否認されることはあった

とはいえ、こうしたタワーマンション節税に限らず、「相続税逃れ」を目的とした行為が認められないことは、いうまでもありません。タワーマンションに関しても、明らかな節税目的、例えば

被相続人が相続発生の間近になって購入した
相続人が相続してすぐに売却した
被相続人が認知症で、購入の判断能力に疑いがあった

といったケースでは、税務調査（※）の結果、申告が否認されることもありました。

※税務調査：国税局や税務署が、納税者の税務申告が正しいかどうかをチェックするために行う調査。税務署が行う任意調査と、国税局査察部が行う強制調査がある。

2017年には固定資産税が見直された

また、相続税の話ではありませんが、2017年の税制改正では、タワーマンションの固定資産税の見直しが行われました。それ以前は、上層階でも下層階でも、固定資産税は専有面積にリンクして課税されていたのですが、18年度からは価格の高い上層階ほど税負担が増えることになりました。

「24年度以降、制度改正」の報道

説明したようなタワーマンション節税が、大きな転機を迎えています。税制面から、それにブレーキをかける動きが具体化しているのです。

昨年末の報道によれば、国税庁が税負担の公平性の観点から、時価が高い高層階ほど評価額が高くなる算出方法などを検討するもようで、与党の税制調査会の了承を得た上で、学者や不動産鑑定士らでつくる有識者会議で議論する方針だといいます。具体的なスケジュールとしては、2024年度以降の制度改正を目指し、23年度与党税制改正大綱に検討課題として盛り込む方向だ、と報じられています。

現状ではまだ何も決まってはいませんが、「行き過ぎた節税」を認めない方向に議論が進むのは、間違いないでしょう。

規制強化を「先取り」した最高裁判決

実は22年4月、このタワーマンション節税をめぐって、注目すべき最高裁の判決がありました。被相続人から2棟、計約13億9,000万円のマンションを相続した相続人が、説明したようなスキームで相続税評価額を約3億3,000万円まで圧縮し、購入時の借入金と相殺（被相続人の借金は、遺産額から差し引ける）して、相続税ゼロ円で申告しました。しかし、税務署はこれを否認し、追徴課税に踏み切りました。相続人が、それを不当だとして国税当局を訴えていた裁判で原告側が敗訴し、国税当局による処分は適法だと判断されたのです。

国税庁は、この相続においては、不動産を路線価ではなく不動産鑑定により評価すべきだ、という立場を取りました。その結果、相続税評価額は、およそ12億7,000万円にハネ上がり、相続人には、相続税の「未払い分」やペナルティの加算税などを合わせて約3億3,000万円の追徴課税が課せられることになりました。

相続人は、通常認められる路線価方式が適用されないのはおかしい、と主張したのですが、それが認められなかったのは、以下のような点が問題視された結果だとされます。

▼相続対策を実行した被相続人が高齢だった

被相続人が、借り入れをした信託銀行に事業承継、相続税対策の相談に行った当時、すでに90歳になっていました。相続の時間が迫る中で、高額不動産の購入などあからさまな租税負担の軽減を図った、と判断されました。

▼相続税対策のための借金だった

被相続人は、不動産購入のために10億円超の借り入れを行いましたが、いずれも銀行の稟議書には「相続税対策を目的」と記載されていました。この点からも、100％相続税対策のための不動産購入だったことがわかります。

▼経済合理性がない

今の話と裏腹ですが、当時高額の借り入れをしてまでマンションを購入することには、投資で利益を上げるためといった相続税節税以外の経済合理性が認められませんでした。

▼相続人が、取得した不動産をすぐに売却した

1棟のマンションは、相続開始から9ヵ月後に売却、現金化されました。

あからさまな節税に「ノー」が突きつけられたわけですが、国税当局が路線価方式ではなく不動産鑑定で再評価したことに対しては、専門家から「適用基準が曖昧だ」という批判もありました。タワーマンション節税に関する今後の税制論議では、その明確化がテーマになるものとみられています。

税務署に疑われないために

こうした流れもあり、不動産が専門の税理士の多くは、「節税目的のタワーマンションの購入はお勧めしません」と話します。タワーマンションのような高額の物件には、「投資リスク」もあります。今は東京都心部などの不動産価格が上昇基調にありますが、堅調な相場を維持する保証はありません。節税できても、「本体価格」が大幅に下落したのでは、元も子もないでしょう。

一方、規制が強まる中で、タワーマンションを相続する際には、税務署に否認されないよう、今まで以上にしっかりとした対策を講じる必要があります。

重要なのは、相続人が居住する、賃貸に出して利回りを得るなどの、相続税対策以外の取得目的を明確にすることです。繰り返しになりますが、相続後すぐに売却すると、税務署の注意を引きやすくなります（税務署は、不動産売買の情報を常に把握しています）。相続税の税務調査の可能性があるのは、おおむね5年以内とされています。それも意識しながら、できるだけ長期間保有して、利用するのが理想といえるでしょう。