国税庁がメス入れか？タワーマンション節税の展望はいかに

節税のためにタワーマンションを購入する人が増えてきましたが、いよいよその方策にもメスが入るようです。今回はこの「タワマン節税」の仕組みとこれからについて解説します。

タワーマンションが節税対策として注目されていたワケ

不動産による相続税の節税対策

不動産を用いた節税方法は、相続税対策として有効であると考えられています。
不動産は、相続税算出における相続財産の評価という観点からみると、現金や預貯金や有価証券に比べ、評価額が下がるため有利になります。つまり、1億円を現金で相続するのと、1億円で物件を購入し、その物件を相続するのでは、後者の方が相続税を抑えられるのです。
タワーマンション節税はこの原理に則って、さらにタワーマンションであることの利点を活かした節税法となっています。

なぜ土地や建物の評価額は下がるのか

相続税を計算する際、土地の価値は路線価というもので評価し、建物は固定資産税評価額というもので評価をします。
路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用いるものです。路線価は地価公示価格の80％が基準なので、不動産の評価額が下がります。
また、固定資産税評価額は固定資産に対して評価付けをした金額です。これは地価公示価格の70％が基準です。
つまり、相続税の算定に当たってはこのような評価のルールがあるために、現金と不動産では課税額が異なってくるのです。

なぜタワーマンションなのか

先ほど解説した通り、相続税の算定は土地と建物に分けて評価されます。そのうち土地については、マンションの敷地全体の額を戸数で割ったものを持ち分とすることとなっています。つまり、総戸数が多ければ多いほど一戸当たりの土地の持ち分は少なくなり、相続税について言えば課税対象額自体が小さくなるのです。
固定資産税評価額については、同じ建物ならば、低層階・高層階や日当たりの良し悪し、角部屋などに関係なく、専有面積で決まることになっています。
一方で、タワーマンションの市場価格について考えてみると、一般的には高層階の眺望のよい部屋の価格は、低層階の日当たりの悪い部屋よりも遥かに価格が高くなっています。

ここまでの話をあわせてタワーマンション節税を解説します。
①タワーマンションは相続税算定の際に、土地と建物に分けて評価がされます。
②土地は、マンションの土地全体の額を戸数で割ったものが一戸当たりの持ち分になりますから、戸数が多いタワーマンションの一戸当たりの土地の持ち分は少なくなります。その結果、土地に関して相続税の課税対象額が抑えられます。
③建物の固定資産税評価額は、同じ建物であれば専有面積によって決まるため、専有面積が同じであれば、低層階でも高層階でも評価額は等しくなります。
④一般的にタワーマンションの高層階は低層階よりも市場価格が高くなっています。
⑤つまり、値段が高い部屋でも値段が低い部屋でも、専有面積が等しければ相続税は同じ金額になります。

このような税制の仕組みにより、タワーマンションの高層階はその高い市場価値のわりに非常に低い相続税が課されることになります。つまり、被相続人が相続直前にタワーマンションの高層階を購入し、相続人がこれを相続すると、現金をそのまま相続するよりもはるかに安い相続税を払うだけで済むのです。そして取得した市場価格の高いマンションを、賃貸にしたり売却したりしてお金を手元に戻していく―このように市場価格と評価額の差を活用するのが、タワーマンションを利用した節税です。

タワマン節税、ついに規制か！？

ある有名な事例

平成19年のこと。とある男性（被相続人）が病気を患い入院をしました。この男性の意思決定能力がない中で、相続人が3億円ほどのタワーマンションをこの男性の名義で購入しました。その一か月後、被相続人の男性は亡くなり相続が行われましたが、先ほどのタワーマンション節税の仕組みにより、購入したマンションの相続税は5800万円程度になりました。
相続人はこのタワーマンションの相続をした直後、早速売却しようと試みた結果、なんとマンションは買った時とほぼ同額で売却できたのです。つまり、3億円という現金を一度タワーマンションに変えてしまうだけで、本来税率50%程度かかるはずの相続税が5800万円に抑えられ、実質的には約2億4000万円を相続したことになります。

一見非常に賢い立ち回りをしたように見えますが、ここで国税不服審判所の採決により追加での課税が認められました。相続直前で、明らかな節税目的でタワーマンションを購入し、相続資産の評価額を下げるのは不適切だという訳です。

結果的にこの節税方法は失敗に終わりましたが、実際のところ、これほど極端ではなくとも、現在でもかなり過激なタワーマンション節税は流行っています。このような状態に対して、国税庁もついに動き始めました。

タワマン税制に苦言

行き過ぎたタワマン節税に対して、いよいよ本格的に税制の見直しが始まりました。

具体的には、低層階と中層階と高層階で評価額を段階分けするというものです平成29年度税制改正大綱において、平成30年1月以降に引き渡される20階建て以上の新築タワーマンションについては、中層階を現行制度の評価額とし、そこから１階上がるごとに0.25％ずつ増税、1階ずつ下がれば0.25％減税とすることが決まりました。低層階への優遇であるなどと賛否が分かれている取り組みではありますが、少なくとも現状のやり方にメスが入ると考えてよいでしょう。

正しい節税の意識を持とう

できることなら税金を安くしたい、そう考える人は非常に多いと思います。ですが自分に知識がないまま、過度に節税を行おうとすると、その後規制が入り、結果的に自分が損をすることになりかねません。
節税の本質は、法の抜け穴を突くような節税策にしがみつくことではなく、正しい手続きを踏んで、自分が行使できる権利を適切な範囲で用いて税負担を軽くすることです。そのような権利の行使に当たり、豊富な知識や経験を持つプロの存在は非常に心強いでしょう。もし相続に関する悩みがあるならば、早いうちから適切な税理士に相談しておくようにしましょう。

おわりに

タワーマンション節税の現状とこれからについて、理解できたでしょうか。このようなタイミングでご自身の節税意識について見なおしてみましょう。そして、困ったら税理士に頼れるような環境作りをしておくのが好ましいでしょう。

慶應大学卒。現、同大学院所属。
大学4年時に公認会計士試験に突破。
自分の知識の定着も兼ねて、会計・財務などに関する知識を解説していきます。