住宅取得資金の贈与を受けた時の節税方法を解説！手続きの手順や注意点も

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自分の娘や息子がマイホームを購入する時、資金援助をしたいと考える親御さんは多いのではないでしょうか。一般的には、住宅建設及び増改築のために、年間で110万以上誰かに資金援助をすると、贈与税が発生します。実は、この資金援助にはある条件を満たしていると贈与税を節税できる制度があるのです。これを「住宅取得等資金贈与の非課税制度」と言います。

この制度には条件や限度額がしっかり定められており、きちんと仕組みを理解しておかないと、課税対象になる可能性があるため注意が必要です。本記事では、住宅購入を支援する際に活用できる「住宅取得等資金贈与の非課税制度」の概要について解説します。さらに、非課税で贈与できる金額や手続き、注意点についても解説しているため、これから資金援助を考えている方もぜひ参考にしてください。

住宅取得等資金贈与の非課税制度の概要

住宅取得等資金の非課税制度とは、両親や祖父母など、直系家族から住宅購入もしくは増改築をするためにお金を渡す場合、贈与税がかからない制度です。ただし、非課税枠には限度額が決められているため、仕組みを理解しておかないと、課税対象となりかねません。

そうならないために、非課税制度の概要や仕組みについて解説します。さらに、住宅取得等資金の非課税制度における特例についても解説しているため、資金援助する予定がある人はぜひ参考にしてください。

年間110万円＋最大1000万円が非課税となる仕組み

住宅取得等資金の非課税制度の大まかな仕組みは、年間で110万円に加え、最大1,000万円が非課税とみなされます。年間で110万円が非課税となる仕組みは「暦年贈与」と言い、これと合わせると1,110万円が非課税になる計算です。

ただし、1,110万円を非課税にするには、特例を認めてもらわなくてはなりません。
特例が認められなかった場合、贈与の非課税額は最大500万円までになってしまうため、注意が必要です。では、この特例は一体どのような規定があるのでしょうか。

次に、住宅取得等資金の非課税制度における特例について解説します。

省エネ等住宅の場合の特例とは？

特例対象となるのは、省エネ等住宅を建設したり、増改築したりなど、直系の子どもが住宅を建築もしくは購入するために資金援助するケースです。

省エネ等住宅に該当するのは以下の通りです。

• 断熱等性能等級が4以上（新築は5以上）または一次エネルギー消費量等級が4以上（新築は6以上）である【省エネ性能】
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）が2以上または免震建築物である【耐震性能】
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）が3以上である【バリアフリー性能】

上記3つのいずれかに当てはまっていれば、省エネ等住宅にあたるため、最大1,000万円が非課税になるのです。ただし、これらの基準を満たしていることを証明するために「住宅性能証明書」や「建設住宅性能評価証明書」などが必要になるケースがあります。いつでも提出できるようにあらかじめ用意しておくと安心です。

もし、建設予定の住宅が省エネ等住宅に該当しているか判断できない場合は、住宅を建築した業者や、住宅を販売している不動産業者へ確認しておきましょう。

贈与税を節約するための具体的な方法

ここまでは、住宅取得等資金の非課税制度の概要や仕組みについて解説しました。贈与税が一定額非課税になるとはいえ、実際に活用できていないケースも多く見受けられるのも事実です。

ここからは、実際に住宅取得等資金の非課税制度を活用してもらうために、節税できる理由や実際の事例を解説します。

贈与税を最大177万円節約できる理由

住宅取得等資金の非課税制度を活用すれば、最大177万円節税できると言われています。例えば、省エネ等住宅を建てる際、父から1,000万円の贈与を受けたと仮定してみましょう。すると、課税対象額は890万円に税率30％がかかり、控除額が90万円差し引かれます。

具体的な計算式は以下の通りです。

通常であれば、177万円納税する義務が発生しますが、住宅取得等資金の非課税制度を活用すれば、非課税になるのです。このように、住宅取得等資金の非課税制度は節税できる非常に有効な手段であるため、ぜひ活用してみましょう。次に、制度を活用した具体例をケーススタディ別に解説します。

制度を活用した具体例：ケーススタディ

【3世代が住んでいる住宅の建て替えを非課税にしたケース】
3世代が一緒に住んでおり、省エネや利便性の観点から立て直しを検討したとします。祖父母から見ると子どもにあたる親と、孫にあたる子がそれぞれ住宅取得等資金の非課税制度の特例1,000万円を贈与だけではなく、暦年課税の基礎控除に110万円が発生するため、合計1,110万円ずつの贈与を受ける計算です。

この場合、非課税で建て直しが可能です。これは、住宅取得等資金の非課税制度における特例を活用したケースにあたります。

【住宅取得等資金の非課税制度における特例と相続時精算課税贈与をセットにしたケース】
世代間での共有住宅ではなく子が単独で家を建てた際、相続時精算課税贈与を利用すれば最大2,610万円節税できます。相続時精算課税贈与とは、贈与してくれた親などが亡くなった時、最大2,500万円まで贈与税がかからない制度です。

さらに、住宅取得等資金の非課税制度における特例もセットで活用できるため、最大合計3,610万円まで節税可能です。ただし、親の相続を開始した時、基礎控除分を除いた相続時精算課税贈与の相続財産に加算して相続税が課税されるため注意してください。

制度を利用する際の注意点

住宅取得等資金の非課税制度を利用する際、いくつかのポイントを押さえておかないと、納税しなければならなくなる可能性が出てくるため注意が必要です。制度を利用して、確実に節税するためには滞りなく手続きを終えること、非課税枠を超えた場合のリスクをしっかり覚えておきましょう。

申請手続きの流れと必要書類

住宅取得等資金の非課税制度が適用されるまでの流れを解説します。

①贈与を受けた翌年2月1日〜3月15日の間に贈与税を申告します。

【申請に必要な書類】

• 受贈者の戸籍謄本など戸籍を証明できる書類
• 源泉徴収票など合計所得金額が分かる書類
• 登記事項証明書
• 新築の場合は工事の請負契約書、購入の場合は売買契約書の写し
• 耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書（ただし耐震等級に係る評価が1、2または3であるものに限る）の写し

省エネ等住宅に該当する場合は、下記書類も用意しなければなりません。

• 住宅省エネルギー性能証明書
• 建設住宅性能評価書の写し
• 住宅性能証明書
• 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写しなど
• 低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写しなど

②必要書類を用意した上で、申告すれば手続き完了です。

非課税枠を超えた場合のリスク

住宅取得等資金の非課税制度の上限額を単純に超えてしまったケース以外にも、贈与を受ける人の条件を満たしておらず、課税対象となるケースがあります。特に、贈与を受けた時、その年の合計所得金額が2,000万円を超えると贈与税が課税されてしまうのです。

贈与を受ける側の条件は合計所得金額だけではありません。具体的な条件は以下の通りです。

• 贈与を受けた時に日本国内に住所があること
• 贈与を受けたのが子や孫など贈与者の直系の関係にあたること
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を自分で住む住宅の新築、取得、増改築として使うこと
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住むか、3月15日以後速やかに住み始めることが確実であると見込まれること
• 受贈者の配偶者や親族などの一定の特別な関係にある人から住宅を取得していないこと
• 受贈者の親族など、一定の特別な関係にある人との請負契約により新築もしくは増改築等したものではないこと
• 平成21年から令和3年分以前の年分において、「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと

上記を満たしていないと、課税対象となるため、事前に確認しておきましょう。

まとめ

住宅取得等資金の非課税制度は仕組みをしっかり理解していないと、課税対象となるため注意が必要です。そのため、制度を利用するためには、仕組みをしっかり理解し、事前に計画を立てて申請を進めましょう。金額が大きいことから、家族間でのトラブルが起きやすい制度でもあります。後々面倒なトラブルにならないためにも家族間の信頼を大切にしながら制度を活用するのがポイントです。
また、制度を上手に活用するためにも、お悩みやお困りの際は税理士に相談するとよいでしょう。

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