注目される海外不動産投資とは?メリット・デメリットや税制について解説

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最終更新日: 2023.11.15 ［取材／文責］マネーイズム編集部

高い利回りや節税効果があることなどから人気のあるのが、海外不動産投資です。しかし、注目される海外不動産投資であってもメリットだけでなく、デメリットもあります。また、税制についてもしっかりと知っておく必要があります。

そこで、この記事では海外不動産投資のメリット・デメリットや税制について詳しく解説します。

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そもそも海外不動産投資とは

はじめに、そもそも海外不動産投資がどのようなものかを見ていきましょう。海外不動産投資とは、その名のとおり、海外にある不動産に投資することをいいます。

今、海外の不動産に投資をする人が増えています。それでは、なぜ日本ではなく、海外の不動産に投資をするのでしょうか。それは、日本の不動産投資の市場が飽和状態にあることや、少子高齢化から今後、日本の不動産投資市場の需要が減り、賃貸価格が減少する可能性があるなど、さまざまな理由があるからです。

海外不動産投資の対象となる国は大きく分けて、アメリカやヨーロッパなどの先進国とフィリピンやマレーシア、シンガポールなどの新興国の2つに分かれます。先進国では、政治や経済が安定しているため、比較的安心して不動産投資が行えますが、利回りは低いです。先進国では、投資物件価額も比較的安定しています。

一方、新興国は利回りが高いが、政治や経済は不安定なため、先進国に比べてリスクも高くなります。また、新興国では、経済成長とともに、投資物件の価額も上昇しているケースもあるので、これから新興国で不動産投資をする場合は、注意が必要です。

海外不動産投資のメリットとデメリット

海外不動産投資にはメリットもありますが、もちろんデメリットもあります。これから海外不動産投資を始めようと考える場合は、メリットだけでなくデメリットも把握して、投資判断をする必要があります。

そこで、ここでは海外不動産投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。

海外不動産投資のメリット

海外不動産投資のメリットの代表的なものには、次のようなものがあります。

・高い利回り
海外不動産投資のメリットのひとつに、日本の不動産市場よりも高い利回りということがあります。特に、新興国においては、高い利回りが期待できます。

新興国では、経済成長や人口の増加とともに、事務所や住宅の需要が増加しています。そのため、高い利回りを得ることもできます。また、投資物件の価額も上昇していることも多いので、売却益(キャピタルゲイン)も高くなります。

・収益や通貨の分散
投資の基本として、いくつもの財布を持つこと、つまり分散投資は重要です。収益や通貨を分散することで、投資のリスクを小さくすることができます。分散投資をしておくことで、ひとつの投資先損失が出ても、他の投資の利益で損失をカバーすることができます。そのため、日本だけでなく海外でも不動産投資を行うことは理にかなっているといえます。

・節税効果
詳細は後述しますが、海外不動産投資では、減価償却費を使った節税効果を期待することができます。減価償却費という費用を増やすことで、利益を減らし節税することができます。

海外不動産投資のデメリット

海外不動産投資のデメリットの代表的なものには、次のようなものがあります。

・情報を集めるのが難しい
海外不動産と日本不動産では、海外のほうが情報を集めるのが難しいです。そのため、投資するのかどうかの判断がしにくいこともあります。

・融資を受けるのが難しい
不動産投資をするためには、不動産を購入する必要がありますが、その際には一般的には銀行などの金融機関から融資を受けます。海外不動産を購入する場合は、海外の金融機関から融資を受けることが多くなるため、融資を受けるのが難しい場合もあります。

・為替リスク
海外への投資には、必ず為替リスクがついてまわります。もちろん、海外不動産投資にも為替リスクはあります。

為替リスクとは、為替が下落して利益が減少することです。例えば、500ドルの家賃の場合、1ドル＝120円なら500ドル×120円＝6万円の家賃収入になりますが、1ドル＝100円なら、500ドル×100円＝5万円の家賃収入になり、家賃の価格が同じでも、為替によって収入が減少します。しかし、逆の場合もあるので、メリットと表裏一体のものです。

・政治経済が不安定なリスク
新興国への不動産投資では、政治経済が不安定というリスクがあります。政権が交代して制度が変わったり、戦争などにより経済が急激に衰退したりすることで、予定していた収益が得られなくなるリスクがあります。

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海外不動産投資に関する税制

海外不動産投資を行う場合に気になるのが、税金のことです。そこで、ここでは海外不動産投資に関する税制を見ていきます。

海外不動産投資で得る収益にはどこの税金がかかる?

そもそも、海外不動産投資で得た利益は、日本と不動産のある国のどちらの税金がかかるのでしょうか。結論からいうと、日本に住んでいるのであれば日本の税金がかかります。

日本の所得税では、税金を納付しなければならない人は、大きく分けて「居住者」と「非居住者」の2つとなっています。居住者とは、日本国内に住所がある人もしくは、現在1年以上居所がある人のことです。非居住者とは、居住者以外の人のことをいいます。

日本に住んで海外不動産投資をしている人は、原則、居住者になります。居住者のうち、日本国籍を有している場合、国内や国外で得た収益は、すべて日本の所得税の課税対象となります。

海外不動産投資における、わが国の納税関係についてまとめると、次のようになります。

区分		内容	日本の税金がかかるもの
居住者	非永住者以外の居住者	次のいずれかに該当する個人で、非永住者以外の人・日本国内に住所がある人・現在1年以上居所がある人	国内や国外で得たすべての収益
居住者	非永住者	居住者のうち、次のいずれにも該当する人・日本国籍を有していない人・過去10年以内に、合計5年以下日本国内に住所や居所があった人	国内で得た収益や国外源泉所得で国外から送金されたもの
非居住者		居住者以外の個人	国内で得た収益

日本国内に住んで、海外不動産投資を行っている場合は、基本的に、非永住者以外の居住者に該当するため、海外不動産投資から得た収益は、日本の所得税が課されます。

税制改正で節税がしにくくなる

海外不動産投資のメリットとして、減価償却費を使った節税があります。これは、中古物件の減価償却費を簡便法で計算し、大きな減価償却費を得て、節税するというものです。日本の法律では、中古物件を減価償却する際に、簡便法で計算することが認められています。

簡便法とは、減価償却する期間（耐用年数）を次の算式で求める方法のことをいいます。

（法定耐用年数－築年数）＋築年数×0.2

例えば、法定耐用年数が30年で、築年数が10年の場合の耐用年数は、（法定耐用年数30年－築年数10年）＋築年数10年×0.2＝22年となります。

日本で同じ金額の新築物件を購入するのであれば、海外の中古物件を購入し、短い耐用年数で減価償却したほうが、1年に費用になる減価償却費が高くなります。特に、高い減価償却費で不動産所得が赤字になれば、その赤字を給与所得と相殺（損益通算）することができ、毎月の給料から源泉徴収されていた所得税が戻ってくることになります。

しかし、税制改正により2021（令和3）年以降は、簡便法により計算した減価償却費による赤字は、他の所得と相殺できなくなりました。そのため、減価償却費を使った節税効果は低くなっています。ただし、その分売却時の不動産の帳簿価額は高くなるため、売却時の利益（売却額－帳簿価額）は低くなり売却時の税金は低くなります。