持っているだけで損!?
空家リスクについて知っていますか?

節税対策として有効な不動産相続ですが、その結果として空家を所有することになってしまうことも。これまでは空家を放置していても大きな節税を期待できましたが、平成27年5月からの「空家等対策の推進に関する特別措置法」の完全施行により、状況は一変しました。この改正以降、空家所有のリスクは高まっています。この記事では、制度改正で何が変わったのか、それによってどのようなリスクが発生したのかを徹底的に解説していきます。

空家等対策の推進に関する特別措置法

少子高齢化による人口減などを背景に近年は空家が急増しており、平成25年には空家の戸数は全国で約820万戸にまで達しました。空家のなかには放置され適切な管理がなされていないものもあり、そうした物件が防災・衛生・景観等の点から地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすことが問題視されています。従来、空家対策は各自治体がそれぞれに定める条例によってなされてきましたが、この法施行によって、国が策定する基本指針に即したより包括的な対策が取られることとなりました。

内容

「空家等」と「特定空家等」の定義

まずはこの新たな法律の対象となる「空家等」および「特定空家等」が何を意味するのか確認しましょう。
条文では、「空家等」とは「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く」と定義されています。簡単に述べてしまえば、使用されていない建築物及び敷地のことを指します。
「特定空家等」とは、以下のいずれかの状態にある空家等のことを指します。

この「特定空家等」に指定されると、市区町村などからより強制力のある対処が行われるようになります。この指定を解除するには、指定される要因となった不適切な状態の改善が必要となります。

空家等についての情報収集

市町村長は行政区域内の現況を把握するために空家等の所在地や所有者の特定を行いますが、法律の後ろ盾により、

等が可能になりました。これらによって、市区町村はより体系的な空家対策を行うこととなります。各市町村がこうして集めた情報は、データベース化することが努力義務として求められています。

特定空家等に対する措置

特定空家等に対し市区町村は、除去・修繕などの必要な措置を取るように助言または指導、勧告、命令することが可能です。ニュースなどでよく耳にする「行政代執行」による強制執行が行われるまでには、いくつかのプロセスがあります。ここではそれを確認しましょう。

以上のように、正当な理由なく措置を最後まで行わない場合には行政代執行がなされ、その費用は空家所有者の負担となります。ですから、特定空家に指定されないような管理を行う、もしくは指定されても速やかに適切な処置をする、などの対処が必要でしょう。

固定資産税等の改正

土地や家屋などの固定資産を所有していると、固定資産税と、地域によっては都市計画税がかかります。土地に対するこれらの税は、その土地に住宅が建っている場合には前述の住宅用地特例が適用されることにより大幅に減額されます。不動産所有者にとっては非常に有用な制度である反面、住宅が建ってさえいれば大きな節税となることから、老朽化が進んでいても取り壊さずに放置される空家が増加する一因にもなっていました。今回の制度改正によって、特定空家き地に指定された上で勧告を受けると、住宅が建っていてもこの特例の適用がなくなることになりました。以下では固定資産税を例に、改正前後の税制について説明していきます。

固定資産税は
「税額＝課税標準×1.4%」
で計算されます。この課税標準は市町村が設定する課税評価額を基準とし、住宅用地特例が適用されると最大1/6にまで減少します。つまり税額も1/6にまで減るということです。

例えば課税標準額が3,000万円で300㎡の土地があったとします。宅地が立建っている場合、この土地の課税標準額は、

となります。

今回の法律の施行によって、特定空家等に指定され勧告を受けた物件には、住宅用地特例は適用されなくなりました。すなわち、空家となった建物が残っていても、その土地が更地である場合と扱いが変わらなくなったのです。このことによって、大幅な固定資産税額の増加がなされます。
以上を踏まえて表にまとめると以下のようになります。この表には都市計画税も付け加えてありますので、参考にしてください。

以上は土地に対する固定資産税についての解説であるということをここで思い出す必要があります。空家の場合には建物に対してもさらに固定資産税が課せられますので、更地の場合よりも合計の税額は高くなります。
従って、特定空家に指定され勧告を受けた場合には、解体して空き地にするか、もしくは適切な整備を行って特例対象に戻す、などの措置が必要になります。

空家リスクに備えよう!

相続税対策として不動産を相続することは、現金で相続するよりも節税効果が期待できます。しかしその一方で、建物が空家となることには思いがけぬ出費のリスクが潜んでいます。確かに空家として建物を残しておけば住宅用地特例が適用されて節税対策となりますが、特定空家に指定されてしまってはむしろ損につながります。
空家は人が住んでいないことから、想像以上に劣化などが素早く進みます。それを防ぐ手段の一つとして、空家管理代行も視野に入れてはいかがでしょうか。住んでいない家の管理を自身で行うことは大きな負担となります。比較的安価で管理を代行するようなNPO法人もありますので、ぜひ利用してみてください。

まとめ

近年顕在化している空家問題ですが、制度改正によってますます複雑になりました。空家はうまく利用することで大きな利益・節税につなげることができます。この記事を読んで制度についてよく理解することが大事になるでしょう。