不動産を取得する際にさまざまな種類の税金が課税され、政策達成などの目的により優遇税制が設けられています。しかし、優遇税制を利用するための条件は細かく、不動産を取得する前に税金の知識について知っておきたいところ。そこで、法人・個人の不動産取得にかかる税金・優遇税制について徹底解説します。
不動産取得にかかる税金
不動産を取得する際に課税される税金について詳しく見ていきましょう。
不動産取得税
不動産を取得すると、次の算式で計算した不動産取得税が課税されます。
税率
| 不動産の取得時期 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 2008年4月1日から
2021年3月31日まで |
住宅以外の家屋 | 4％ |
| 土地及び住宅 | 3％ |
（参照元：福島県、和暦を西暦に訂正）
一方、不動産取得税の免税点は課税標準額が次の金額になります。
- 土地：10万円未満
- 家屋の新築・増改築：23万円未満
- 売買・交換・贈与などにより取得した家屋：12万円未満
また、不動産取得税が優遇されるケースは次の通りです。
(1)宅地等を取得した場合
課税標準額が2分の1に軽減されます。
(2)軽減制度
住宅および住宅用土地を取得した場合の優遇税制です。
登録免許税・印紙税・消費税
不動産取得税のほかにも、次の税金が課税されます。
(1)登録免許税
不動産の購入時（≒登記）に登録免許税が課税されます。
- 土地：固定資産課税台帳（原則）×2％
（売買取引での購入に限り、2019年3月31日までに登記する場合は1.5％） - 建物：固定資産課税台帳（原則）×2％
（個人に限り、住宅用家屋を新築・購入した場合は0.1％～0.3％の軽減税率を適用） - 原則：1,000万円×3％＝30万円
- 1/2の特例：1,000万円×1/2×3％＝15万円
- 住宅部分の床面積が50㎡（貸家住宅は40㎡）以上240㎡以下
- 1954年7月1日～1963年12月31日：100万円
- 1964年1月1日～1972年12月31日：150万円
- 1973年1月1日～1975年12月31日：230万円
- 1976年1月1日～1981年6月30日：350万円
- 1981年7月1日～1985年6月30日：420万円
- 1985年7月1日～1989年3月31日：450万円
- 1989年4月1日～1997年3月31日：1,000万円
- 1997年4月1日～：1,200万円
- 住宅部分の床面積が50㎡以上240㎡以下
- 「1982年1月1日以降に新築」または「1981年12月31日以前の新築のうち新耐震基準に適合していることを証明されたもの」
- 4万5,000円（税額が4万5,000円未満の場合はその税額）
- 土地1㎡あたりの価格（課税標準額）×住宅の床面積の2倍（最大200㎡）×3％
- 個人：新築住宅・中古住宅
- 法人：新築住宅のみ
- 土地の面積：100㎡
- 住宅の床面積：100㎡
- 評価額：土地2,000万円、家屋1,300万円
- 不動産売買契約書
- 最終代金領収書
- 登記事項証明書（建物）
- 平面図（アパート・マンション、店舗・事務所などの併用住宅）
- 不動産売買契約書最終代金領収書
- 登記事項証明書（土地）
- 建築工事請負契約書
- 検査済証、建物引渡証明書〔建築業者等の印鑑証明書（原本）添付〕、登記事項証明書（建物）のいずれかの書類
- 平面図（アパート・マンション、店舗・事務所などの併用住宅）
- 不動産売買契約書
- 最終代金領収書
- 登記事項証明書（建物）
- 住民票
- 平面図
- ※個人の相続や法人の合併による所有権の移転の税率は土地・建物とともに0.4％です。
(2)印紙税
契約書や領収書に対し印紙税が課税されます。税額は次の通りです。
1.契約書
契約書に記載されている金額が1万円以上から課税されます。
2.領収書
領収書に記載されている金額が5万円以上から課税されます。
(3)消費税
不動産の購入費用のうち、建物の購入にかかる部分について消費税が課税されます。しかし、課税事業者の場合、確定申告のタイミングで仕入税額控除に計上でき、消費税の計算で差し引くことができます。
不動産取得税の特例の条件は？
不動産取得税の特例を適用することで節税につながりますが、「宅地等の1/2の特例」と「軽減制度」の適用要件をクリアしなければなりません。しかし、適用要件は複雑であり、不動産の取得前に把握して損はありません。
宅地等の1/2の特例について解説
宅地等の1/2の特例について詳しく見ていきましょう。
宅地等の1/2の特例の概要
宅地等の1/2の特例は優遇税制であるため、他の優遇税制と同じように期間限定です。
(1)適用可能期間
2021年3月31日までに宅地等を取得することが条件です。
(2)優遇税制の内容
前述の通り、課税標準額を2分の1にすることで、税額も半分になります。
たとえば、土地を1,000万円で取得したとします。不動産取得税について、原則と宅地等の1/2の特例を比較すると次の通りです。
宅地等の範囲となる土地
宅地等とは、固定資産税を課税するときに宅地評価をする土地のことを指します。具体的には次の通りです。
| 区分 | 細目 | 備考 |
|---|---|---|
| 宅地等 | 住宅用地 | 該当する土地の上に建物が建っていることが条件 |
| 商業地等 | ||
| 農地 | 市街化区域農地 |
軽減制度について解説
軽減制度は課税標準額の計算で不動産の価格から控除できる金額が多額のため、節税効果が大きくなる傾向にあります。
新築住宅を取得した場合
個人・法人とともに適用でき、適用要件に該当する新築住宅を取得した場合の控除額は一戸1,200万円（長期優良住宅は1戸1,300万円）です。
適用要件は次の通りです。
中古住宅を取得した場合
適用要件に該当する中古住宅を取得した場合は個人のみに適用でき、法人には認められていません。課税標準額からの控除額は新築された時期に応じて次の通りになります。
適用要件は次の通りです。
また、2014年4月1日以後に耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合、取得後6ヵ月以内耐震基準要件を満たすなどの適用要件をクリアすれば、次の金額が税額控除できます。
| 新築された時期 | 税額控除額 |
|---|---|
| 1954年7月1日～1963年12月31日 | 3万円 |
| 1964年1月1日～1972年12月31日 | 4万5,000円 |
| 1973年1月1日～1975年12月31日 | 6万9,000円 |
| 1976年1月1日～1981年6月30日 | 10万5,000円 |
| 1981年7月1日～1981年12月31日 | 12万6,000円 |
住宅用土地を取得した場合
住宅用土地を取得した場合、次のうち大きい金額を税額控除できます。
- 税額控除の対象となる住宅用土地の適用範囲は次の通りです。
- 次の納付税額をシミュレーションしましょう。
例)2018年中に土地付新築住宅を購入
（1）家屋
-
①課税標準額：評価額1,300万円－控除額1,200万円＝100万円
②納付税額：課税標準額100万円×3％＝3万円
（2）土地（住宅用土地）
①課税標準額：評価額2,000万円×1/2（1/2の特例を適用）＝1,000万円
②税額：課税標準額×3％＝30万円
③税額控除
イ、土地1㎡あたりの価格：評価額2,000万円÷面積100㎡＝20万円
ロ、イの20万円×200（面積100㎡×2倍）＝4,000万円＞4万5,000円→4,000万円
④納付税額：②税額30万円－③税額控除4,000万円＝△3,970万円→0円
つまり、家屋分の3万円のみが不動産取得税の納付税額になります。
不動産取得税の申告について解説
不動産取得税の申告について詳しく見ていきましょう。
不動産取得税の申告期限
申告期限は都道府県によって異なり、東京都の場合は不動産の取得日から30日以内になります。
必要添付書類
軽減制度を利用する場合、都道府県が添付書類により適用できるかどうかを判断します。東京都の場合は不動産の取得日から60日以内に申告書に添付します。
(1)新築未使用の住宅と敷地を取得した場合（住宅の新築から１年以内に取得した場合を含む。）
(2) 土地を取得後3年以内に買主が住宅を新築した場合
(3)中古住宅と敷地を取得した場合
徴収猶予もできる
不動産取得税を課税された個人・法人が土地取得日から3年以内に軽減制度の対象となる住宅を新築する場合、新築されるまでの間、減額相当額の納税猶予が受けられます。
まとめ
不動産取得にはさまざま税金が課税され、特に不動産取得税は複雑です。宅地等の1/2の特例は期間限定であり、商業地等や市街化区域農地のように一般的な宅地よりも適用範囲が広いといえます。一方、軽減制度は適用要件が細かく、優遇税制を利用するためには、取得する不動産が適用対象になるかどうかの把握が必須です。
