「譲渡所得」、申告してますか？
不動産を売ったら、確定申告が必要？

確定申告/青色申告

2016/4/15

【今回の専門家は…】税理士　浅野和治先生（浅野税務会計事務所）

確定申告お疲れ様でした。ところで、今年は「不動産を売ったんだけど、これって申告しなければいけないの？」という問い合わせが、例年にも増して多かった印象です。

都市部では不動産の相場が上がりましたから、売ろうという方も増えたのでしょう。そのように、不動産などを売って得た利益を「譲渡所得」といいます。「所得」なのですから、基本的に確定申告の必要があります。

実際には、「申告しなくていいのではないか」となんとなく思い込んでいる人が、けっこういらっしゃるようです。中には、「放っておいても分からないだろう」という方も。

それは甘い。不動産の売買をすれば、登記情報は自動的に税務署に届くことになっています。申告を怠れば、税務署から「お尋ね」の文書が届くんですね。それでも無視していると、どんどん延滞税がかさんでいくことになります。
譲渡所得の税額は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」と、それ以下の「短期譲渡所得」に大別されていて、前者が税率20％、後者は39％となっています。

税率面では、「長期」のほうがかなり有利だということですね。

そうです。他方、さっきあえて「基本的に申告が必要」と申し上げたように、申告しないでいいケースもあるんですよ。その不動産の売買によって損失が生じた場合には、しなくてもお咎めはありません。税金を取れないのだから、当たり前ですが。

この場合の「損得」とは、どういうことでしょう？

これも一般の方には誤解もあるのですけれど、税金は不動産の売却額、すなわち譲渡価格に丸々かかるわけではありません。不動産を「売る」ということは、ある時それを「買った」わけですよね。単純化して言えば、その差額がプラスなら「譲渡所得」として課税され、マイナスだったなら課税はされない、ということになります。計算式にすると「譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋売却費用）」となります。
　付け加えておけば、譲渡所得はいわゆる「分離課税」で、事業所得や給与所得と合わせて計算することはできません。どういうことかというと、仮に損失が出たとしても、そのマイナス分を他と合算して、所得を減らすことはできないのです。株の売却などと同様、その場合は「損切り」を覚悟しなければなりません。

でも先生、例えば7000万円で購入した物件が6500万円でしか売れなかったから損失が出た、とは必ずしも言えないんですよね。

その通りです。今のようなケースで、「500万円損したけれど、税金は取られないで済むな」と考えていると、実は課税対象になっていてびっくり、ということが十分起こりえるのです。利益が出ている場合にも、課税額が予想よりも膨らむ可能性がありますから、注意が必要です。

建物は年々価値が減っていく。「減価償却費」のお話

ここまでの話をあらためてまとめると、不動産の売却などによる課税の対象となる「譲渡所得」は、「不動産の譲渡価格－（その不動産の取得費＋譲渡費用）」で計算される。ただし、とりあえず譲渡費用は無視するとしても、例えば「7000万円で購入した物件が7500万円で売れたら譲渡所得は500万円、逆に6500万円でしか売れなかったから500万円の損失」というように単純なものではない――ということですよね。

そうです。それはなぜなのか？という本題に入る前に、「譲渡費用」について述べておきましょう。これは「譲渡のために直接かかった費用」で、計算式にあるように譲渡価格から差し引くことで、譲渡所得を下げることができます。
具体的には、土地や建物を売るために支払った仲介手数料、登記に要する費用、印紙税で売主が支払ったもの、貸家を売るため借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料、さらには売買契約後、他へ高い価額で売却するために最初の契約者に支払った違約金なども、これに該当します。一方、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは、「直接かかった費用」ではないので、譲渡費用になりません。
さて、では、「なぜ譲渡所得の計算が単純ではないのか？」というお話ですが、その最も大きな要因は、取得費には「減価償却」が加味されるからなんですよ。

「減価償却」なんていう用語が出てきた時点で、頭を抱えたくなる人が多いかもしれません。

建物は、取得した時点から年月が経過したり、人が住んだり使ったりすることなどによって、その価値が減少しますよね。その減少した価値＝減価は、購入費用から差し引いて計算しなければならない――。ひとことで説明すると、そういうことです。逆の言い方をすれば、今は建物を買った時点から価値が下がっているにもかかわらず、購入時と同じ価格で評価することはできません。減価償却費相当額をそこから差し引いたものが、取得費となります――ということなんですね。
さっきの例でいえば、7000万円の購入費を、そのまま譲渡所得の計算の基になる取得費に計上できるわけではないのです。減価償却費相当分を差し引いた結果、取得費が仮に6000万円と計算されたなら、6500万円で売れば、損失どころか500万円の譲渡所得を得たことになります。

減価償却の概念は、正直分かりにくいですよね。だから「どうしてそんなに税金を払うのだ？」という誤解も起こりやすいのだと思います。

減価償却費の一般的な計算方法には、定額法と定率法があって、通常は前者で算出されます。計算式は、「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」。このうち「償却率」は、マイホームなどの非事業用か賃貸マンションなどの事業用か、さらに木造、軽量鉄骨、鉄筋コンクリートという構造からくる建物の耐用年数の違いによって、違ってくるんですね。
おっしゃるように、概念自体が分かりにくいうえ、それなりに複雑な計算も必要になります。まずは、税理士など専門家のアドバイスを受けるのがいいと思いますよ。

「この不動産、いくらで買ったっけ？」の悲劇

不動産などを売却した時に課税対象となる「譲渡所得」は、「譲渡価格－（取得費＋売却費用）」で計算されます。このうち「取得費」が、不動産の購入費用から減価償却費相当額を差し引いた価額であることも、お話ししました。
　ところで、この取得費の計算方法を「実額法」といいます。実はこれとは別に、「概算法」というやり方もあって、こちらは「譲渡収入×5％」となります。

それしか取得費が認められないと、譲渡所得がかなり膨らみますよね。つまり、納税額はかなり高額になる計算です。

ほとんどの場合、実額法による納税額を大きく上回ることになるでしょう。ところが、否応なしに概算法で計算せざるを得ない状況が、ちょくちょく発生するんですよ。実額法で計算しようにも、その不動産をいくらで買ったのかが分からない。具体的に言うと、「買った時の不動産売買契約書を紛失した」ケースです。

「持っていた不動産が高値で売れた」と喜んでいたのも束の間、どこを探しても売買契約書が見当たらない……。そうなると悲劇ですね。

「不動産を売ったんですけど、申告はどうしたらいいですか？」とやってきたお客さんに、私はまず「いつお買いになった物件ですか？　買ったのはご自分ですか、それとも親御さんですか？」とうかがいます。「いや、いつかは正確には分からないけれど、確か亡くなった父親が定年前に……」「では、買った時の契約書は、手元にありますか？」「さあ、契約書のことは聞いたことがありません」――。こんな場合には、次のように申し上げるのです。
「あなたは3000万円で不動産を売却されました。税務署は、そのうちの5％の150万円を取得費という経費としてみてくれます。それに、売却する時に直接かかった費用については3000万円から差し引くことができますけれども、残りの金額には丸々およそ20％（国税15％＋住民税5％＋復興税0.315％）税金がかかってきます。買った時の値段がわからないと、そういうことになるんですよ」
　それを聞いて、初めて「えっ、そんなに税金を取られるんですか!?」と驚かれて、血眼になって契約書を探すことになるわけです。

血眼になって探した結果、売買契約書が見つからなかったら、完全に“アウト”なのでしょうか？

いえ、救われる道はあります。その不動産をいくらで購入した、という確かな状況証拠があれば、実額法での納税を認めてもらうことは可能なのです。ですから、当時の不動産屋さんに当たってみるとか、古い預金通帳の出金を調べてみるとか、とにかく手がかりとなりそうなところには、全て当たってもらいます。分譲住宅のような場合には、価格が記載されている不動産業者のパンフレットなどで証明することもできるんですよ。

ともあれ、不動産を売ろうと思ったら、まず売買契約書はどこにあるのか、調べておいたほうがよさそうですね。

やはりプロに任せるのが賢明です

確定申告のこの時期、私たちのところには「不動産を売ったので、譲渡申告が必要なんですよね。自分でできますか？」という問い合わせも、けっこう来るんですよ。先生だったら、どう答えますか？

まあ、ネットなどで調べて完璧な申告書類を作成する人も、中にはいます。「やろうと思えばできますよ」ということになるでしょうか。

普通の所得税の申告などを頼むのに比べて、先生方の手数料は多少割高になりますよね。だから、「できることなら自分でやりたい」と考える人が多いようなのです。

なぜ手数料が高めなのかといえば、話は簡単で、それだけ申告するのに手間がかかるからです。少しでもお客さんに有利な申告にするためには、まずいろんな種類の書類を揃える必要があります。すでにお話したように、不動産を買った時の売買契約書を探すところから始めて、経費として認められる売却時の不動産仲介料、印紙代、測量代などを細かく調べていくわけですね。加えて、すでにお話しした建物の「減価償却費」の計算といった作業も必要になるのです。われわれの本音を申し上げれば、嫌になるくらい面倒くさい（笑）。

プロである税理士の先生がそうおっしゃるくらいだから、やはり一般の方が自分で譲渡所得の申告をするのは、かなりハードルが高いと思います。

少なくとも譲渡申告に関しては、よほど知識のある人以外はやめたほうがいいでしょう。もともとの金額も大きいですから、ものすごく苦労して申告したあげく、結果的に税理士に払う手数料をはるかに上回る損をした、なんていうことになりかねませんから。

申告に間違いがあって、税務署から呼び出しを食らったりしたら、目も当てられませんよね。

そうですね。余談ながら、税務署の「仕事のサイクル」をお話ししておきましょうか。譲渡所得に限らず、所得税の確定申告は、毎年基本的に3月15日までです。そして、3月から6月までは、申告内容の事務的なチェックに没頭するんですね。その結果を踏まえて、いよいよ本調査に乗り出すのが、7月から12月。無申告だったり、問題のある申告をした人は、だいたいこの期間に呼び出されたりすることになるわけです。
ただし、例外もあって、不動産を前の年の年末に売った場合には、3月までに登記の内容が税務署に届かないので、無申告だったりしても、その年にはお咎めなしの場合があります。でも、「何も言ってこないじゃないか」と安心していると、翌年の夏ごろ「昨年、不動産を売りましたね。申告はどうなさいました？」とお尋ねが来る。

前に先生が述べられたように、税務署には登記の情報が100％渡るから、いずれにしても課税を免れることはできないということですね。やはり、プロに任せて正しい納税を心がけるべきでしょう。

税務署は、あなたよりも「あなたの懐」を知っている!?

確定申告は、教科書的に言えば、「前年の1月1日から12月31日の所得税を計算して、翌年の2月16日から3月15日までに税務署に申告書を提出する手続」のことなのですけど、では、「そもそも所得税ってどういうもの？」と聞かれて正解できる方は、意外に少ないのではないでしょうか。

「収入と所得は、どう違うのか？」とか

それで「確定申告を自分でやります」というのは、ちょっと無謀にも思えるのですが（笑）。
「収入」というのは、企業でいえば「売り上げ」。仕事をしたり物を売ったりして手元に入ってきたお金のことですね。「所得」は、そこから「経費」、例えば仕事のために使った交通費、通信費、消耗品費、事務所の家賃などを差し引いた残りのことをいいます。会社であれば「利益」と考えればいいでしょう。さらにそこから、その年にかかった医療費、社会保険料、生命保険料など「所得控除」が認められるものを差し引いたものが、「課税対象となる所得」なんですよ。これにその価額に応じた所得税率がかけられる、というわけです。
この確定申告は、個人事業主などに加えて、年間の給与収入が2000万円以上の人や、配当収入などの副収入の合計額が20万円を超える場合などに、義務づけられています。ところが、例えば投資などがうまくいって、相応の収入があったにもかかわらず確定申告をしないような「呑気な」人もいるようです。

「バレなければいいや」というわけですね。ただ、税務署も指をくわえて見ているわけではないですよね。例えば、5年ほど前からFX（外国為替証拠金取引）がブームになって、さらにはそれ絡みの脱税が目立つようになったため、僅かな額でも摘発、公表されるようになりました。

FXに絡む脱税は、あまりに件数も金額も増えましたからね。ただ、証券会社などに売買の記録が残り、税務当局がいつでも調べることができるという点では、株式など他の金融商品も、「危険性」は全く同じです。

1年でお咎めがあればまだ傷は浅いのですが、2年3年と滞納が続いてから摘発されるケースが多いようです。それだけ無申告加算税などのペナルティも膨らむわけですね。中には、税務署はわざと数年「泳がせて」から税を取りにくる、などと言う人もいます。

いやいや（笑）、税務署も忙しいですから、「今年は申告するのだろう」と見ていたら、その気配がない。「ならば声をかけるしかない」――という感じなのだと思いますよ。
いずれにせよ、税務署も昔と違ってITを駆使して監視の目を光らせていますから、「自分はバレない」などと高をくくるのはやめましょう。いろんな投資をやっている方の中には、自分がどこで儲けたのか忘れてしまっているような人もいます。そんな場合でも、税務署のほうは正確に中身をつかんでいると思ってください。

少なくとも投資をするのなら、そのくらいの認識は持つべきだということですね。

マイナンバーでバレる副業、バレない副業

今年1月からのマイナンバー制度の導入で、サラリーマンなどの副業が会社にバレるのではないか、と話題になっていますよね。ネットでもいろんな説が飛び交っているようですが、実は副業の立場にも、ざっくり言うと3種類あって、それぞれ「ピンチ」の度合いも違うんですよ。

どういうことなのか、説明をお願いします。

3種類とは、①アルバイトなど給与所得となる副業、②そうではないが、源泉徴収されている副業、③同じく、源泉徴収されていない副業――です。
このうち、最もバレる可能性の高いのは、①の給与所得なんですよ。「しっかり税金を天引きされているはずなのになぜ？」と思われるかもしれませんが、この場合は、その仕組みがアダになるのです。引っかかるのは住民税。サラリーマンの給与からは、住民税が引かれていますが、これを「特別徴収」といいます。住民税には、自分で納める「普通徴収」というやり方もあるのですが、給与所得の場合は、前者しかNG。副業の給与所得を確定申告すると、区役所（市役所）からその収入を含めた住民税額が会社に通知されるため、「なんだ、この金額は？」ということになるんですね。
一方、②、③の場合には、確定申告の時に後者を選択すれば、住民税から足がつくことはないでしょう。

給与所得でない人は、申告のやり方が大事だということですね。

ただし、だから「マイナンバー恐れるに足らず」とは、残念ながらいかないんですよ。②や③で収入を得ている人たちは、今まで税金の支払いを“スルー”してきたケースが少なくないはず。しかし、この制度で「誰がどこでいくら稼いでいるのか」が税務当局に捕捉されると、そうはいかなくなるからです。へたをすると、今までの未申告分に関しても、お咎めを受けることになるかもしれません。
②の方は、所得税すなわち国税に関しては、問題ないと思います。源泉徴収によって、所得の10％を所得税として天引きされていますから、ちゃんと申告すれば払い過ぎた分が還付される可能性があるくらい。ところが、給与所得者と違って、住民税はいっさい支払っていませんよね。ずっと未申告できたのなら、住民税は申告漏れということになります。
　最も問題なのは、③の場合。こちらは源泉徴収されていない、すなわち所得税も申告漏れですから、税務署マターになるわけです。
　いずれにしても、申告はちゃんとしたほうがよさそうです。

そうですね。あと、これは余談に近くなりますけど、マイナンバー導入で、今後子どもの「副業」が父親にバレるというケースが、多発するかもしれません。扶養家族に入れていた大学生の娘が、親に隠れてキャバクラで働いているなんていうことは、珍しくないでしょう。マイナンバーで娘の収入が捕捉されれば、扶養控除はなくなって、親の税金が増えるわけです。それで発覚。親子喧嘩が増えなければいいのですけれど。

個人事業主が法人化を考える時

個人で事業を営んでいる人の中には、法人化すべきか否かで迷っている方も多いでしょう。先生は、例えば所得で言ったら、どのあたりのラインが決断の基準になると思いますか？

もちろん事業の中身などによりますから、あくまでも目安としての話ですが、売り上げで600万円、経費を除いた所得で500万円くらいになってきたら、そろそろ法人化を考えたらどうですか、という感覚を持っています。
かかる税金は、個人の場合は所得税、法人は法人税になりますが、所得税は、ご存知のように所得がアップするほど段階的に税率が高まっていくんですね。例えば「330万円超～695万円以下」で20％、「695万円超～900万円以下」が23％、「900万円超～1800万円以下」が33％などとなっています。一方、法人税のほうは、「所得800万円以下」が15％、それを超えると23.9％です。

さらに世の中の流れ的にも、所得税を引き上げて、法人税は軽減しようというトレンドですよね。

メリットの大きいのが、法人化すると、給与所得控除が使えるということです。例えば、売り上げが1000万円でいろんな経費が400万円だったら、個人事業主ならば、所得は600万円ということになり、これに所得税がかかってきます。
一方、法人だったらどうか？　600万円の所得を月々50万円ずつの給与で受け取ったとすると、所得360万円超～660万円以下の給与所得控除額＝「収入金額×20％＋54万円」を適用することができるのです。計算すると、控除額は174万円。法人税は、これを600万円から差し引いた426万円にかかるというわけですね。

それだけ聞くと、迷う必要もなく法人化したほうがいいという感じになりますが、あえてデメリットを探すとしたら、どうでしょう？

経理や税務が複雑になって、税理士に支払うコストが増えるとか、交際費に制限が設けられるとかの問題もありますけど、最も気をつけなければならないのは、建前上社会保険が強制適用になるということです。この保険料負担は、けっこう大変です。だから、法的には入らないといけないのだけれども、現実にはそうしていない法人もたくさんあります。

中小企業の8割は未加入だという統計もあるくらいですね。

ところが、やはりマイナンバー制度の導入で、そうした状況が許されなくなりつつあるんですね。社会保険庁にも、法人の情報が全部つながってきますから。法人化を検討する際には、国税軽減のメリットだけでなく、社会保険料負担のデメリットも併せて考える必要が、特にこれからはあるかもしれません。
この問題については、どこまで厳格に適用されるのかなど、流動的な面も大きいと感じています。必要な情報収集などに務めることに加えて、ぜひ専門家のアドバイスを参考にして欲しいですね。