「知らずに損をしている人が多い」不動産の相続

2018/2/19

相続になったら、自分の資産を残った家族にどう分けるのか？　まったく悩まないという人は、少ないでしょう。きっちり「割り切れる」現金などの金融資産はまだしも、分けるのが難しい不動産のウェートが高い場合は、なおさら遺産分割のハードルは高くなり、それが争いの原因になったりもします。もちろん、場合によっては、相続人に重い相続税がかかってくることも、大問題。そうしたお客さまに対するサポートに定評のある、税理士法人ジャスティス会計事務所の猪本秀之先生は、「不動産の相続は、評価のしかたや事前の準備によって、支払う税金の額に信じられないくらいの差が出ます」と話します。

◆不動産賃貸事業を法人化すれば、2重の節税効果が生まれます

賃貸不動産は個人で持つより法人に

先生の事務所は、資産税が特にお強いとお聞きしています。

そうですね、7割くらいはその関係のお客さまです。相続という切り口で見ると、もともと賃貸不動産をお持ちで、当事務所が確定申告や法人顧問をしていた方が亡くなって、そのサポートを行うというケースが、結果的に多くなっているんですよ。

不動産の相続は大変です。今日は、その道の専門家ならではのお話をうかがえればと思います。

さっそくですが、今おっしゃったように、相続発生のずっと以前から顧問になっているお客さまが多いわけですよね。そういう方々には、来るべき相続を見据えて、どんなアドバイスをなさるのでしょう？

いろいろあるのですが、オーナーさんが個人で賃貸マンションやアパートをお持ちの場合、当事務所でまずお勧めするのは、その不動産賃貸事業を法人化することです。「不動産法人」のメリットは、ものすごく大きいものがあります。

ざっくり言うと、もし賃貸不動産を個人で所有していると、そこから上がってくる賃貸料収入は、その個人の手元に入ってきますよね。利益には、所得税のほか住民税、事業税が課税されることになります。課税所得が1000万円の方ならば、税率の区分が合計50％弱のランクになり、かなりの金額が税金に消えてしまいます。

一方、法人に課税される税金＝実効税率（※1）は、3割程度ですから、その差は歴然でしょう。当事務所のお客さまには、法人化によって年に数百万円単位で節税している方が、ざらにいます。

不動産に限らず、所得が一定水準を超えたら、法人化したほうが支払う税金は少なくてすむ、というお話ですね。

そうです。ただし、不動産法人の場合は、それにプラスして相続税対策にもなるというところが、大きなポイントなんですよ。

不動産のオーナーが亡くなった場合、せっせと稼いで貯めてきた不動産収入は、当然、相続財産に加算されます。賃貸物件を持っていたような方ですから、恐らく相続税の課税対象になるでしょう。そうすると、ここで再びその半分近くを相続税で納税することになります。年々支払ってきた所得税などで半分、さらに残った財産の半分が税金に消えて、結局、不動産事業で儲けたお金の4分の1程度しか、子どもたちには残せない計算です。

なるほど。そうやって考えると、税金は恐ろしい。

でも、法人化することで、そういう「悲劇」を防げる可能性があるんですよ。子どもを法人の役員にして、役員報酬を渡せばいいのです。もちろん所得税は発生しますけど、相続税でドカンと持っていかれるのに比べれば、どちらが得なのかは明らか。実質的に「相続税のかからない生前での遺産分割」が可能になるのです。

※1　実効税率
法人税、法人住民税、法人事業税からなる、法人の実質的な所得税負担率。

不動産法人には3つある

とはいえ、法人化さえすればオールマイティに節税のための方策が打てるというわけではありません。当然、「税務上妥当な範囲で」という但し書きは付きます。そもそも、不動産の法人化には3種類の形があって、それぞれ法人に移転できる利益の範囲なども違ってくるのです。ちなみに、いま簡単に説明したのは、持っている賃貸物件の建物を、丸ごと法人に売った場合なんですよ。

そのあたりを、かみ砕いて説明してください。

わかりました。まず、不動産の法人化で一般的に多いのが、「管理委託」です。土地や建物は個人の所有にしたままで、不動産の管理業務、例えば家賃を集めるとか、清掃するだとかの仕事を、法人をつくってそこに委託するんですね。オーナーさんは、家賃収入の一部を、管理料としてその法人に支払います。その支払い分だけ個人の手取りは減り、所得税などが節税できるわけです。

法人にたくさん支払うほど、節税効果は高くなります。

そうなのですが、収入の50％も管理料として支払うことを、税務署は認めてはくれません。そんなに大変な業務をしているわけではありませんからね（笑）。このスキームで認められるのは、家賃収入の5％から、せいぜい10％程度が相場なんですよ。

次に、「サブリース」という方法があります。この場合も、土地、建物は個人の所有のままですが、設立した法人は、それらすべてを一括で借り上げます。「管理委託」では、入居者と賃貸借契約を結ぶのは個人オーナーでしたが、この方式の場合は、法人と契約することになります。法人は、入居者から家賃を受け取り、サブリース料をオーナーに支払う、という流れになるんですよ。このやり方では、法人に空室時の家賃の支払いリスクがあるため、そのぶん2割弱の報酬を渡すことができます。

節税面では、「管理委託」よりも有利になるわけですね。

究極の法人化＝「不動産所有法人」を設立する

とはいえ、効果はまだ限定的です。それが最大化できるのは、さきほども言ったように、建物を法人に売る、つまり建物を所有する法人を設立することなんですね。そうすれば、家賃収入はほぼ100％、法人に入ります。

それは、前の方法とは大きな違いです。今のお話だけ聞くと、誰しも法人に売りたくなると思うのですが。

当事務所では、できる限りこのスキームが採用できるように、お客さまと話を詰めていきます。でも、それでも難しいケースが出てくるんですよ。この場合、キーになるのは、建物の築年数とオーナーの年齢です。

それはどういうことでしょう？

不動産を売れば、その売買代金を受け取ることになります。そのお金は相続財産にカウントされますよね。簡単に言うと、そのいったん生じた「不利益」と、これから生まれる節税効果という「利益」を天秤にかけるわけです。その上で、将来的に損益分岐点を確実に超えそうだという場合には、文句なく「ゴー」なのです。

物件がまだ新しくて、価格が高いケースでは、それを売ると大きなリスクを背負うことになるでしょう。個人所有のまま相続になれば、相続税評価額を大幅に縮小することもできますが、そのメリットを放棄して、建物を手離すわけですから。

年々の節税効果はあっても、相続までに膨らんだ財産を解消しきれない可能性が高い、さきほどの表現を借りれば、損益分岐点に到達する前に相続になってしまう公算大、ということですね。

そうです。オーナーの年齢と言ったのも同じ理由で、長く生きるほど、節税のメリットは大きくなっていくのです。ですから、建物がまだピカピカで、オーナーさんが80歳というようなケースでは、残念ながら、このスキームの適用は難しいでしょう。そういう時には、次善の策として、さきほどの「サブリース」などをお勧めするわけです。

「不動産の法人化」とひと口で言っても、やはりケースバイケースであることが、よくわかります。

ただし、世の中を見渡してみると、「まだまだ打つべき手が打たれていない」というのが、私の実感なんですよ。誤解を恐れずに言えば、苦労して不動産経営をやりながら、税金の支払いで損をしている方が、ゴロゴロいます。

当事務所には、「もう少し税金が安くならないか」といった不動産絡みの相談が、毎週のように持ち込まれるのですが、それこそ「この人は、年に数百万円節税できる」「10年前に相談してくれたら、今頃1億円貯まっていたのでは」というような案件ばかり。

そうなんですか。

けして大げさな話をしているのではありません。この分野に詳しくない税理士さんだと、法人化は、やっても「管理委託」にとどまっているケースがほとんどなのです。これは、建物を法人に売ったりするのに比べたら、簡単にできますから。

でも、繰り返しになりますが、たかだか5％、10％を法人に取らせるだけでは、節税効果は限られてしまいます。にもかかわらず、税務署からは、「管理といっても、何もやっていないのに10％も管理料を取るのか」という指摘を受けない保証はないんですよ。不動産の法人化の“王道”は、あくまでも建物を法人所有にすることなのです。

知識と経験を蓄積した「その道のプロ」の力を借りることの大事さを、あらためて痛感します。

◆特例の適用方法を変えたら、支払う税が4000万円減った！

相続財産の圧縮に効果大の「小規模宅地等の減額特例」

不動産そのものの相続も、その評価などによって税金が大きく違ってきますよね。専門にやってきた先生には、「うまくいった」と非常に喜ばれた案件も多いのではないでしょうか。

そうですね。すでに別の先生に依頼して申告書を作成済みだったお客さまの、相続税の支払い額を4000万円削減した事例を紹介しましょう。

不動産の評価額ではなく、税金の額そのものをそんなに減らせたのですか？　それはすごいですね。

使ったのは、「小規模宅地等の減額特例」です。これからお話しする事例に即して簡単に説明しておくと、自宅を相続する人が一定の要件を満たした場合、330㎡までその評価額を最大8割引き下げられるのが、この特例です。特例は、配偶者であれば、無条件に受けられます。子どもが相続する場合には、亡くなった被相続人と同居していたか、同居していなくても、例えば賃貸物件に住んでいて、自宅を持っていないこと。これが要件になるんですね。自宅にかかる相続税が高額になって、そこを放棄せざるをえなくなる、といった事態を防ぐための方策なのです。

ただ、こうお話しすると、単純明快な仕組みに感じるかもしれませんが、他にもいろんなケースがあり、税理士によっては判断が分かれるところです。けっこう「税理士泣かせ」の特例でもあるんですよ。適用されれば8割の評価減ですから、察しのとおり税務署の見る目も厳しくなるでしょう。今回のケースの背景には、そういう事情がありました。

毎日出入りしなくても、使っていれば自宅である

前の税理士さんが、特例の適用を躊躇したということでしょうか？

実は、その先生も小規模宅地等の減額特例を使って、自宅の評価をしていたんですね。ただし、適用の範囲を「自主規制」していたのです。問題は、その自宅が「元旅館」だったことにあるんですよ。

なるほど、部屋がたくさんあったわけですね。

3階建てで、合わせて十数部屋ありました。亡くなったのは、かつてその旅館を経営していた女性で、相続人は彼女と同居していた娘さん夫婦。ですから、小規模宅地等の減額特例の要件自体は満たします。

ただし、前の先生は、風呂や台所などと、日常的に居間や寝室などの居住スペースとして使っていた「客室」に限定してこの特例を適用し、残りは通常の評価額で計算して相続財産に乗せていたんですね。ちなみに、東京都区内という立地でしたから、評価額は相当なもので、他の財産を合わせた相続税の納税額は、2億円ほどになっていました。

そうは言っても、すでに申告書も出来上がっていたのに、そのお客さまは、どうしてわざわざ先生のところにいらっしゃったのでしょう？

予想外に高い納税額を見て「なんとかならないでしょうか？」と相談に見えたのです。ちょっと宣伝ぽくなってしまいますが、当事務所は相続税に強いという話を聞いて、そのようにいらっしゃるお客さんも少なくないんですよ。

で、実際に自宅を拝見させていただくと、毎日出入りはしていないものの、どの部屋も何がしかの形で利用されていることがわかったんですね。奥さまは絵を描くのが趣味だったのですが、その道具を仕舞っていたり、ご主人が本を山積みにしていたり。考えてみれば、まったく放置したら蜘蛛の巣だらけになりますから、空いた部屋があれば、なんとか活用しようと思うわけですよ。

それで、先生はそういう部屋も含めて、全部小規模宅地等の減額特例で行けると判断された。

その通りです。元旅館の敷地を丸ごと「8割減」の評価で申告したんですよ。申告書には、各部屋の利用の実態を示す写真などを添付しました。その結果、2億円だった納税額は、1億6000万円まで減額され、税務署からのお咎めもありませんでした。

まさに、「攻め」が功を奏したわけですね。

ご夫婦には、大変喜んでいただくことができました。

◆揉めないために、親が子に自分の意志をしっかり伝える

「大半の財産を長男に継がせたい」

不動産の相続は、税金をどう抑えたらいいのかというのと同時に、「争続」の原因になりやすいという問題もあります。それを未然に防ぐためには、何が必要だと先生はお考えですか？

結論を言えば、親が子どもたちに、「遺産はこう分けたい」という考えを、しっかり伝えることです。しかるべき財産をお持ちであれば、そのために必ず遺言書を作るべきだと思うんですね。なおかつ、そこには分け方だけではなくて、「どうしてそう分けるのか」という理由も併せて書いて欲しいんですよ。

これも、事例を紹介しましょう。東京の近郊で、何棟も賃貸マンションを持つ大地主の方から、生前に相続の相談を受けました。相続人は、奥さんと長男、長女、次男の3人の子どもです。

賃貸不動産は、それ自体の評価額に加えて、将来どれだけ収益を生むのかといったファクターも絡んできますから、平等に分割するのがさらに難しくなります。

ところが、このお父さんの「分け方」は、単純明快でした。「不動産は、すべて長男に譲りたい」とおっしゃるのです。

ええ！　下の子どもたちが、よほど父親に不義理を働いたとか……。

いやいや、そうではありません。いわゆる「家督相続」の発想なんですね。「土地は代々長男が受け継いできたのだから、自分もそうしたい」ということなのです。大地主の方には、そうした考えをお持ちの方が、今でもけっこう多いんですよ。

とはいえ、約4億円の遺産の大部分は、そうした不動産が占めていました。下の2人の子どもたちには、キャッシュで2000万円ずつ渡したいというのですけれど、それでは遺留分（※2）にも、遠く及びません。子どもたちとの関係にとりたてて問題はないようでしたが、そのまま相続になったら、ひと悶着起こる可能性が否定できない内容でしたね。

ただ、「先祖代々」といった話になっているだけに、お父さんがそのやり方を変えるのも難しそうですね。

※2　遺留分
民法に定められた、相続人が最低限受け取れる遺産のこと。今回のケースでは、遺言書があるので子ども1人当たり遺産総額（全体の6分の1）の2分の1＝12分の1となる。

家族全員が涙した遺言書

そこで、お父さんには、そういう自分の考えに基づいた遺言書を作成してもらうことにしたのです。でも、「不動産はすべて長男に譲る。他の子どもには現金でこれだけ。以上」という中身では、逆効果になる危険性がある。長男に対して、他の子どもが遺留分減殺請求（※3）を行う、という話になるかもしれません。

そういうケースも、よく聞きます。遺言書を「開けてびっくり」で、「どうして私はこれだけしかもらえないのか」と怒りがこみあげてきて、争いに発展してしまう。仲の良かったはずの兄弟が、骨肉の争いを始めたりするわけです。

このケースでは、請求された遺留分の侵害分を現金では支払うことができず、やはり不動産を分けるということになるかもしれません。それでは、お父さんの意に反してしまうし、さっきおっしゃったように、分け方でさらに問題が複雑化するかもしれない。

そこで、お父さんには、遺産分割のやり方に加えて、相続に当たっての子どもたちへの想いをしたためてもらいました。ご存じない方もいらっしゃるのですが、遺言書には、具体的な遺産分割以外のことを書くことが認められているんですね。これを「付言事項」と言います。

基本的に何を書いてもＯＫですが、通常は、今のように「偏った」分割をする理由や、感謝の気持ち、今後の家族への願い、さらには葬儀のやり方や、献体、散骨などの希望といったことを書きます。この付言事項には、法的拘束力はないのですが、「亡くなった人のラストメッセージ」ですから、きちんと書けば、残った家族の心に響きます。無用な争いを防ぐ手立てとして、大いに活用すべきだと思うんですよ。

この事例では、長男に不動産を継がせる理由を中心に、書かれたわけですね。

そうです。それプラス、「きみたちが小さな頃、こんなことがあった、あんなこともあった」という思い出とか、特に多くを渡せない長女と次男に対する、率直な感情だとか、長男に対しては、「お前に全部譲るのだから、妹たちの面倒をしっかりみるように」という希望なども書いてもらいました。

ちなみに、そういう付言事項の中身は、先生が指導されたりもするのでしょうか？

まあ、指導というほどのものではありませんけれど、その中身が相続の行方を左右することもあるわけですから、そこは手を抜けません。私たちには、遺言書の作成についてのノウハウの蓄積も豊富にあるので、そうした過去の事例なども参考にしながら、「こんなことを書いたらいかがですか」というアドバイスは、必ずさせていただきます。

で、結果的に、この相続でも遺言書が威力を発揮しました。私は同席しなかったのですが、遺言書の開示の席で、ご長男がそれを読み上げ始めると、途中からみなさん号泣で、長男の方も声を詰まらせるような状況になったそうなんですよ。それで、「お父さんの言う通りにしよう」という形で、遺産分割は、無事にまとまりました。

※3　遺留分減殺請求
自らの遺留分を侵害している相続人（このケースでは長男）に対して、侵害分を請求すること。請求があれば、基本的にそれに応じる必要がある。

相続の準備は、早く始めるほど効果が出る

そんなに「不平等な」相続をまとめてしまうのだから、おっしゃるように遺言書の効果は絶大なんですね。

繰り返しになりますが、とにかく親の考えをしっかり伝えることが、争いを生まない最大の手立てだと、申し上げておきたいんですよ。理想的なのは、生前に子どもたちを全員集めて、遺産分割の話をしておくことです。たとえ口頭であっても、他の兄弟の前で約束したことを、反古にはできませんから。その上で、お話ししたような遺言書を残せば、まず間違いは起こらないでしょう。

逆に言うと、親の意思が不明確なまま、子ども同士で遺産分割の話をさせるのは、避けるべきです。別々の生活を始めた兄弟には、決して仲が悪いわけではなくても、微妙な距離感が生まれるものです。「俺はこれを貰う」「私はあっち」などという話を始めると、その距離感がだんだん溝になって、気づいたら「絶対譲れない」状況になっていたりするのです。

最初に親が方針を示すことで、そういう争いの火種を生まないようにするわけですね。でも、「子どもに話をしましょう」「遺言書を書きましょう」とアドバイスしたら、みなさんすんなり実行してくれるものですか？

実はそれが悩ましいところで、なかなか動いていただけない方が、少なくないんですね。「自分はまだ元気だし」と。でも、体調を崩してからでは、遅いのです。自らの意思を伝えたくても、それが難しくなるかもしれません。

相続対策という観点からすると、とにかく早ければ早いだけ多くの選択肢があるし、節税効果も大きくなる。特に不動産をはじめとする多くの資産をお持ちの方は、そのことを、ぜひ認識して欲しいのです。

最初の、建物を買い取る形の不動産法人の設立という形の節税にしても、ご高齢になってからでは難しいというお話でした。

さきほどの「小規模宅地等の減額特例」にしても、時間があれば、文句なく適用が受けられる居住形態を整えることも可能です。最もわかりやすいのは、生前贈与でしょう。贈与税は「年間110万円まで無税」ですから、10年あれば、1000万円以上の金額が無税で子どもに渡せるわけです。やらなければ、例えば半分を相続税で取られてしまうんですよ。

「後の祭り」になってしまわないよう、一度専門家の話を聞いてみてはいかがでしょうか。